Steeds meer Nederlanders overwegen de aankoop van een vakantiewoning in Spanje. Dit is niet verwonderlijk gezien de stijgende huizenprijzen in Nederland en de aantrekkelijke verhuurmarkt in Spanje. Een woning in Spanje kan een rendabele investering zijn, maar het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de juridische en fiscale aspecten. In dit artikel geven we je een overzicht van wat je moet weten bij de aankoop van een vakantiewoning in Spanje.
Juridische Stappen bij de Aankoop
Het proces van het kopen van een vakantiewoning in Spanje begint met het vinden van de juiste woning, vaak via Google of een lokale makelaar. Zodra je de perfecte woning hebt gevonden, begint het formele traject:
1. Reserveringscontract: Dit is de eerste stap waarbij je de woning reserveert.
2. Voorlopige Koopovereenkomst (Arras Contract): Binnen enkele weken na het tekenen van dit contract moet je meestal 10% van de koopsom aanbetalen.
3. Definitieve Koopovereenkomst: Dit is de laatste stap waarbij de eigendom officieel wordt overgedragen.
Het is cruciaal om je tijdens dit proces te laten bijstaan door een advocaat en belastingadviseur in Spanje. Zij controleren onder andere de bouwvergunningen, kadastrale informatie en eventuele schulden op het huis. Daarnaast heb je een NIE-nummer (vergelijkbaar met een BSN-nummer) en een Spaanse bankrekening nodig voor lokale betalingen. Een Nederlandse notaris kan een volmacht opstellen voor een Spaanse adviseur om deze zaken voor je te regelen.
Fiscale Aspecten van de Aankoop
Bij de aankoop van een vakantiewoning in Spanje moet je rekening houden met de overdrachtsbelasting, die per provincie kan variëren en kan oplopen tot 11%. In Andalusië, bijvoorbeeld, is deze belasting momenteel 7%. Daarnaast, als de verkoper niet in Spanje woont, moet er ook een bedrag worden ingehouden voor de lokale belastingdienst, wat meestal neerkomt op 3% van de koopsom.
Als je niet-ingezetene bent in Spanje, zijn er ook andere belastingen waar je rekening mee moet houden. Zo moet je inkomstenbelasting betalen over de waarde van je vakantiewoning, wat wordt geregeld via Model 201 van de IRNR. Daarnaast is er de vermogensbelasting, die van toepassing is als je vermogen boven de €700.000 uitkomt, en dit wordt aangegeven via Model 714/IP. Tot slot is er de gemeentelijke WOZ-belasting, ook wel bekend als IBI, die jaarlijks betaald moet worden.
Belastingverplichtingen na de Aankoop
Na de aankoop van je vakantiewoning moet je jaarlijks verschillende belastingen betalen:
Onroerendezaakbelasting (IBI): Dit varieert tussen 0,30% en 0,70% van de kadastrale waarde.
Inkomstenbelasting (IRNR): Je moet jaarlijks aangifte doen, ook als de woning niet wordt verhuurd. Het tarief voor niet-inwoners uit de EU is 19%. Bij verhuur betaal je 19% over de netto huurinkomsten.
Vermogensbelasting: Dit wordt geheven over het netto vermogen en kan per provincie verschillen, variërend van 0,2% tot 3,5%. De belastingvrije voet is gemiddeld €700.000.
Inkomstenbelasting vakantiewoning Spanje | Voorbeeld
Stel, je hebt een vakantiewoning gekocht voor € 300.000, en de kadastrale waarde uit 2020 bedraagt € 240.000. De woning wordt gedurende 10 weken (70 dagen) per jaar verhuurd voor € 3.000. Er zijn verder geen kosten. Voor het overige deel van het jaar staat de woning leeg.
De forfaitaire huurinkomsten worden berekend als volgt: € 240.000 x 295/365 x 1,1% = € 2.134. Dit is het bedrag dat je moet aangeven als huurinkomsten voor de periode dat de woning niet verhuurd is.
Het totale belastbare inkomen bestaat uit de werkelijke huurinkomsten plus de forfaitaire huurinkomsten. In dit geval is dat € 3.000 (werkelijke huurinkomsten) + € 2.134 (forfaitaire huurinkomsten) = € 5.134.
Over dit belastbare inkomen moet je 19% inkomstenbelasting betalen. De berekening is dan: € 5.134 x 19% = € 975,46 per jaar.
Hoe zit het met de verkoop van je woning?
Bij de verkoop van je vakantiewoning in Spanje moet je belasting betalen over de gerealiseerde winst. Dit omvat de zogenaamde grondwaarde belasting (plusvalia municipal) en de vermogenswinstbelasting van 19%. Het is verstandig om alle facturen te bewaren voor aftrekbare kosten zoals aankoopwaarde, overdrachtsbelasting, notariskosten en verbouwingskosten.
Kan ik een hypotheek aanvragen voor een vakantiewoning in Spanje?
Het is mogelijk om een hypotheek aan te vragen voor een vakantiewoning in Spanje. Voor niet-inwoners geldt dat je maximaal 65% tot 70% van de netto aankoopwaarde kunt lenen. Je mag maximaal 35% van je netto inkomen besteden aan vaste lasten, inclusief bestaande hypotheken in Nederland.
Het verhuren van je vakantiewoning, welke regels zijn er?
Wanneer je besluit je vakantiewoning te verhuren, zijn er enkele belangrijke regels waar je rekening mee moet houden. Allereerst is het essentieel om toestemming te vragen aan de gemeente, aangezien verhuur niet altijd is toegestaan. Zonder deze toestemming kun je in de problemen komen, dus zorg ervoor dat je dit op tijd regelt.
Daarnaast moet je belasting betalen over de huurinkomsten die je ontvangt. Het tarief hiervoor is 19% over de netto huurinkomsten. Dit betekent dat je een deel van je inkomsten moet afdragen aan de belastingdienst, wat een aanzienlijke impact kan hebben op je totale opbrengst.
Gelukkig zijn er ook kosten die je kunt aftrekken, zoals rente op leningen, onderhoudskosten en nutsvoorzieningen. Deze kosten zijn aftrekbaar in verhouding tot de periode dat je de woning verhuurt. Dit kan helpen om je belastingdruk te verlagen en je netto-inkomsten te verhogen.
Conclusie
Het kopen van een vakantiewoning in Spanje kan een lucratieve investering zijn, maar het is belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over de juridische en fiscale verplichtingen. Met de juiste begeleiding van advocaten en belastingadviseurs kun je genieten van je eigen stukje paradijs in Spanje.
Wil je contact met ons, meer informatie of een gratis strategie call inplannen? Klik hier!
Disclaimer: Wij zijn geen fiscale adviseurs of financiële adviseurs, zorg dat je altijd informatie vergaart van iemand met deze functie.
