Het verhuren van een vakantiewoning kan een aantrekkelijke investering zijn, maar brengt ook fiscale verplichtingen met zich mee. Een belangrijk aspect hierbij is de btw (belasting over de toegevoegde waarde). Veel verhuurders worstelen met vragen over btw-plicht, vrijstellingen en mogelijke voordelen. In deze gids behandelen we alle aspecten van btw vakantiewoning verhuur, zodat je weloverwogen beslissingen kunt nemen en fiscaal optimaal kunt profiteren.
Wat is btw en waarom is dit relevant voor verhuurders van vakantiewoningen?
Btw is een verbruiksbelasting die wordt geheven over producten en diensten. Voor vakantiewoningverhuurders is dit bijzonder relevant omdat kortdurende verhuur aan toeristen doorgaans wordt beschouwd als een btw-belaste dienst, in tegenstelling tot reguliere woningverhuur die meestal btw-vrijgesteld is.
De btw verhuur vakantiewoning heeft impact op verschillende momenten: bij aankoop kun je mogelijk btw terugvragen, tijdens de verhuurperiode moet je mogelijk btw afdragen over je huurinkomsten, en bij verkoop kunnen er btw-consequenties zijn. Een goed begrip van deze regels kan duizenden euro's verschil maken in je rendement en helpt boetes te voorkomen.
Btw-plicht bij verhuur van een vakantiewoning
De Belastingdienst beschouwt het verhuren van een vakantiewoning als een economische activiteit. Of je btw-plichtig bent voor je recreatiewoning hangt af van verschillende factoren:
- De duur en frequentie van de verhuur (kortdurende verhuur is meestal btw-plichtig)
- Extra diensten die je aanbiedt (zoals schoonmaak, ontbijt of bedlinnen)
- De commerciële aard van je verhuuractiviteiten
- Je jaarlijkse omzet (grens: €20.000)
In de meeste gevallen is btw op vakantiewoning verhuur belast met 9%, mits het gaat om kortdurende toeristische verhuur. Let op: aanvullende diensten zoals ontbijt of fietsenverhuur vallen onder het 21%-tarief.
Wanneer moet je btw rekenen en afdragen?
Je moet btw in rekening brengen en afdragen als je commercieel en kortdurend (minder dan 6 maanden) verhuurt, structureel aanvullende diensten aanbiedt, gebruikmaakt van verhuurplatforms zoals Airbnb, of als je jaarlijkse omzet boven de €20.000 uitkomt. In deze gevallen moet je per kwartaal btw-aangifte doen en een nauwkeurige administratie bijhouden van alle btw vakantiewoning transacties.
Wanneer geldt er een btw-vrijstelling bij het verhuren van je vakantiewoning?
Er zijn twee situaties waarin een vrijstelling kan gelden. Ten eerste de Kleineondernemersregeling (KOR): bij een Nederlandse omzet onder €20.000 kun je hiervoor kiezen. Ten tweede bij langdurige verhuur als hoofdverblijf: alleen als de vakantiewoning langer dan 6 maanden wordt verhuurd aan één huurder die er zijn hoofdverblijf van maakt. Let op: een vakantieverblijf zonder inschrijving als hoofdverblijf is meestal niet vrijgesteld.
Btw terugvragen: aankopen en verbouwingen van je vakantiewoning
Als btw-plichtige verhuurder mag je btw terugvragen over verschillende kosten. Bij de aankoop van een nieuwbouw vakantiewoning kan dit substantieel zijn (bijvoorbeeld €52.500 terug op een woning van €250.000 exclusief btw). Ook over verbouwingen, inrichting en inventaris kun je btw terugvragen.
Daarnaast geldt dit voor lopende kosten zoals energie, internet, schoonmaak, onderhoud en verzekeringen. Houd rekening met de herzieningsperiode van 10 jaar: stop je binnen deze periode met btw verhuur vakantiewoning (door verkoop of privégebruik), dan moet je mogelijk een deel van de teruggevraagde btw terugbetalen aan de Belastingdienst.
Welke voorwaarden gelden er voor btw-aftrek?
Om btw terug te mogen vragen, moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. Je moet btw-plichtig zijn en de vakantiewoning moet daadwerkelijk gebruikt worden voor btw-belaste verhuur. Daarnaast moeten je facturen voldoen aan de btw-eisen en moet je een sluitende administratie bijhouden met een duidelijke scheiding tussen privé en zakelijk gebruik van je recreatiewoning.
Wat als je jouw vakantiewoning deels zelf gebruikt?
Bij gemengd gebruik van je vakantiewoning (bijvoorbeeld 70% verhuur en 30% eigen gebruik) mag je de btw alleen naar rato aftrekken. Het is essentieel om een duidelijke verhuurkalender en administratie bij te houden om de verhouding tussen verhuur en privégebruik aan te tonen. De Belastingdienst kan hier bij controles specifiek naar vragen bij btw vakantiewoning verhuur.
De Kleineondernemersregeling (KOR): wat betekent dit voor verhuurders?
De KOR biedt eenvoud maar heeft ook beperkingen voor verhuurders van vakantiewoningen. Met deze regeling hoef je geen btw te berekenen of aangifte te doen, maar je kunt dan ook geen btw terugvragen op investeringen of kosten.
Bij een lage omzet en weinig uitgaven kan de KOR voordelig zijn. Echter, bij grote investeringen zoals aankoop of verbouwing van je vakantiewoning is het vaak voordeliger om btw-plichtig te blijven. De KOR geldt voor minimaal drie jaar, dus overweeg deze keuze zorgvuldig in relatie tot je plannen met de btw recreatiewoning.
Andere belastingen bij vakantiewoningverhuur
Naast btw krijg je als verhuurder te maken met verschillende andere belastingen. In de inkomstenbelasting word je belast in Box 1 (als ondernemer) of Box 3 (als belegger), afhankelijk van hoe actief je bent met je verhuuractiviteiten.
Daarnaast betaal je als eigenaar jaarlijks OZB en waterschapsbelasting. In de meeste gemeenten ben je als verhuurder verantwoordelijk voor het innen en afdragen van toeristenbelasting. De tarieven hiervoor verschillen per locatie. In sommige gemeenten geldt ook forensenbelasting als je langdurig een tweede woning bezit zonder er officieel te wonen.
Inkomstenbelasting betalen over jouw verhuuropbrengsten
De fiscale behandeling van je verhuuropbrengsten hangt af van hoe je verhuuractiviteit wordt geclassificeerd. Als je actief diensten aanbiedt en veel tijd besteedt aan je verhuur, kan dit als onderneming worden gezien (Box 1). Bij passievere verhuur worden de inkomsten meestal belast in Box 3, waarbij niet de werkelijke inkomsten maar een fictief rendement over de waarde wordt belast.
Wanneer moet je rekening houden met forensenbelasting en OZB?
Als eigenaar van een vakantiewoning betaal je altijd onroerendezaakbelasting (OZB). Forensenbelasting is aan de orde wanneer je een tweede woning bezit in een gemeente waar je niet staat ingeschreven, maar waar je wel meer dan 90 dagen per jaar verblijft. Deze belasting verschilt per gemeente en kan aanzienlijk zijn, dus houd hier rekening mee bij je btw vakantiewoning berekeningen.
Praktische tips voor verhuurders: zorg dat je fiscale zaken op orde zijn
Een goede administratie is essentieel bij het verhuren van een vakantiewoning. Gebruik boekhoudsoftware die geschikt is voor verhuurders en open een aparte zakelijke rekening voor je verhuuractiviteiten. Bewaar je administratie en facturen minimaal 7 jaar en zet herinneringen voor je btw-deadlines.
Overweeg een fiscalist te raadplegen bij internationale verhuur, gemengd gebruik of verkoopplannen. Informeer ook naar gemeentelijke regels, want steeds meer gemeenten stellen aanvullende eisen zoals verplichte registratie, een verhuurvergunning of een maximum aantal verhuurdagen per jaar voor btw verhuur vakantiewoning.
BTW op vakantiewoningen samengevat
Een doordachte btw-strategie is cruciaal voor een optimaal rendement op je vakantiewoning. Btw-plicht kan financieel voordelig zijn bij grote investeringen, maar vraagt wel om een zorgvuldige administratie en regelmatige aangiftes. De KOR biedt eenvoud, maar beperkt je mogelijkheden tot btw-teruggave.
Zorg dat je goed geïnformeerd bent over alle aspecten van btw vakantiewoning verhuur en laat je bij twijfel adviseren door een specialist. Met de juiste aanpak kun je fiscaal optimaal profiteren van je investering en onaangename verrassingen voorkomen. Een goed begrip van de btw-regels is essentieel voor een succesvol rendement op je vakantiewoning.
Wil je contact met ons, meer informatie of een gratis strategie call inplannen? Klik hier
