Mijn broer belde me een paar jaar geleden. Hij had iets gevonden in Dieppe, aan de kust van Normandië. Een schitterend vrijstaand landhuis.

“Nick, kijk eens wat dit oplevert.”

Ik ben gaan rekenen. Vraagprijs rond de € 400.000. Verwachte omzet via Airbnb: misschien € 14.000 per jaar.

Ik vroeg hem: “Wat is je doel?” Hij wilde er met zijn gezin in juli en augustus zitten. Precies de maanden waarin je daar je geld verdient. En in de winter is het er uitgestorven.

Als je de topmaanden zelf opeet, heb je geen investering. Dan heb je een dure hobby. Niks mis mee. Maar wees er eerlijk over tegen jezelf.

Ik was zelf ook niet altijd zo scherp

In 2008 kocht ik als 24-jarige marinier mijn eerste appartement in Egmond aan Zee. Met een gewone hypotheek, omdat ik er zelf zou wonen.

Ik verhuurde het aan toeristen als ik op missie was. Van bestemmingsplannen had ik geen kaas gegeten. En in mijn hypotheekakte stond eigenlijk dat verhuur niet mocht.

Achteraf bleek er een gemengde bestemming op te zitten. Puur geluk. Maar met de bank had ik gewoon een probleem kunnen krijgen.

Anno nu kom je daar niet meer mee weg. Sinds 20 mei 2026 geldt de Europese verordening voor kortetermijnverhuur. Platforms moeten verhuurgegevens delen met de overheid, en waar een gemeente een registratienummer verplicht stelt, moet dat bij je advertentie staan. Nederland heeft dat in juli 2026 vastgelegd in de Huisvestingswet. Cowboys vallen sneller door de mand dan ooit.

De les

Marktonderzoek bestaat uit twee vragen, in deze volgorde: mag ik hier verhuren? En wat verdien ik hier?

De mooiste rendementsberekening is niks waard als je in die woning niet aan toeristen mag verhuren. Dus vraag 1 gaat altijd eerst.

Stap 1: mag het?

Check drie dingen voordat je überhaupt gaat rekenen:

De bestemming. Zoek het adres op in Regels op de kaart in het Omgevingsloket. Dat vervangt ruimtelijkeplannen.nl. Staat er recreatie of een gemengde bestemming? Mail de gemeente en vraag het antwoord zwart-op-wit terug.
De gemeentelijke regels. Woonhuis met woonbestemming? Veel gemeenten hebben een maximum aantal nachten en een registratieplicht. Die regels veranderen vaak, dus check ze altijd actueel bij de gemeente.
De bank en de VvE. In bijna elke reguliere hypotheekakte staat dat doorverhuur verboden is. En in een appartement heeft de VvE ook nog iets te zeggen.

Stap 2: wat levert het op? De 500-meter-methode

Je kunt dure tools gebruiken. Maar je kunt ook zelf in een middag een eerste schatting maken op Airbnb:

Trek een cirkel van maximaal 500 meter rond de woning. Niet groter. Elke straat kan een andere markt zijn.
Kies vijf vergelijkbare woningen met minimaal 10 reviews. Dan weet je dat ze echt draaien.
Laagseizoen in Nederland: nachtprijs in januari × 5 nachten × 4 weken. Je rekent dus met 20 nachten, omdat je in het laagseizoen leegstand hebt.
Hoogseizoen in Nederland (globaal april tot en met september): nachtprijs × 24 tot 28 nachten. Ook in het hoogseizoen zit je niet elke nacht vol. Onze eigen bezetting ligt gemiddeld tussen 80 en 95 procent, dus reken nooit met een volle maand.
Tel de maanden op en trek je kosten eraf.
Lees de reviews. Uit welk land komen de gasten? Veel Duitsers? Zet dan de Duitse schoolvakanties per deelstaat in je agenda. Die zijn gespreid, dus je seizoen wordt langer.

De snelle check die ik altijd doe: deel de jaaromzet door de koopprijs.

Dieppe: € 14.000 ÷ € 400.000 = 3,5%
Ons huisje achter het rijtjeshuis in Egmond: ruim € 35.000 omzet bij een vraagprijs van € 298.000 = ongeveer 12%. En in die prijs zat ons eigen woonhuis er ook nog bij.

Dat is omzet, geen winst. Maar het verschil zegt genoeg.

De tegenkant

De 500-meter-methode heeft een blinde vlek. Je ziet de vraagprijs per nacht, niet wat er echt geboekt is. Een woning met een hoge prijs en een lege kalender ziet er op papier net zo goed uit als een woning die vol zit.

Gebruik deze methode dus als eerste filter. Komt een woning erdoor? Dan ga je verder met echte bezettingsdata, de boekingsgegevens van de verkoper en een rendementsberekening met een laag, midden en hoog scenario.

En voor wie is dit niks? Voor wie de woning vooral zelf wil gebruiken in het hoogseizoen. Prima keuze. Maar reken dan niet met rendement, reken met kosten.

Wil je zelf gaan rekenen? Gebruik hier onze rekentool gratis!