Vakantiewoning verhuren in Portugal. Wat zijn de regels?
Portugal was allereerst een makkelijk land om een vakantiewoning te verhuren. Zo makkelijk dat het al snel heeft gezorgd voor een overdaad aan recreatiewoningen aanbod. Met als gevolg dat er weinig controle meer mogelijk was en het regelmatig voorkwam dat vakantiewoning huurders te maken kregen met onveilige situaties of dubieuze woningeigenaren die helemaal niet konden of mochten verhuren. Portugal heeft daarop inmiddels verschillende maatregelen genomen. Zo is de vakantiewoningverhuur markt gestabiliseerd en een stuk betrouwbaarder dan voorheen.
Mocht je erover denken een vakantiewoning in Portugal te gaan verhuren? Hier geven we je graag een idee van waar op te letten.
Heb je op een mooie Quinta (vakantieboerderij), appartement of ander soort vakantieverhuurmogelijkheid in Portugal op het oog? En wil je deze recreatief gaan verhuren? Dan is de eerste stap na aankoop, de woning te laten registreren op het stadhuis van de bewuste gemeente. Dit ben je verplicht volgens de Portugese wet met betrekking tot lokale accommodatie welke is gepubliceerd in de Diário da República.
Quinta = Het Portugese woord Quinta is vergelijkbaar met een Frans wijnkasteel of te wel chateaux. In Portugal gebruiken ze het woord quinta meestal gevolgd door een naam. Deze naam is vaak een (familie-)naam of handelsnaam. Veel van deze voormalige verblijven worden inmiddels als hotel of ander soort vakantieverblijf verhuurd aan vakantiegasten.
Diário da República is het officiële staatsblad van Portugal. Het wordt uitgegeven door de Nationale Drukkerij en bestaat uit twee series. Wetten, wetsbesluiten, uitspraken van het Grondwettelijk Hof en andere relevante teksten worden gepubliceerd in de series.
Dit is heel belangrijk! Een absoluut vereiste en niet alleen voor vakantiewoningen maar ook appartementen die tijdelijk worden verhuurd aan toeristen. Ook geldt deze regel naast particuliere verhuur ook wanneer de verhuur wordt geregeld door b.v. een verhuurmakelaar of ander soort gespecialiseerd verhuurbedrijf. Mocht je per ongeluk vergeten de woning te laten registreren bij het stadhuis dan kan jij helaas verrast worden met een boete van op dit moment van schrijven rond de €3800 euro.
Maar hoe gaat die registratie van jouw vakantiewoning precies?
Voordat je jouw mooie vakantiewoning kan aanbieden voor de verhuur in Portugal zal je deze online aan moeten melden. Heb je dit gedaan? Dan ben je een tweede melding verplicht bij de gemeente. Hier maar je gebruik van Balcão Único Electrónico. Zodra deze aanvraag is ontvangen krijg een uniek nummer toegestuurd en ben je automatisch ook aangemeld bij het bureau Turismo de Portugal.
Vergeet niet, elke vakantiewoning moet over een eigen nummer beschikken. Ben je de gelukkige eigenaar van meerdere vakantiewoningen? Dan ben je verplicht iedere vakantiewoning apart aan te melden en een uniek nummer daarvoor te ontvangen.
Wanneer is de registratie verplicht?
Zit je nog in het aankoopproces of heb je de vakantiewoning net gekocht? Op dat moment is de registratie nog niet meteen verplicht. Wil je bijvoorbeeld nog de woning verbouwen, dan is dat geen probleem. Wel moet je rekening houden dat zodra er wordt geadverteerd met de woning, zoals op Airbnb of Booking.com, de woning geregistreerd moet zijn. Want let op, zodra de woning op internet zichtbaar is als vakantiewoning in Portugal en deze door instanties wordt opgemerkt zonder een registratie, kan je een fikse boete ontvangen.
Waarom is een registratie van jouw vakantiewoning om te verhuren in Portugal verplicht, voordat je de woning kan aanmelden op internet of andere kanalen voor de verhuur?
Mocht je jouw vakantiewoning niet registreren bij de gemeente, kan dit als belastingontduiking worden gezien, met alle gevolgen van dien.
Alleen wanneer de woning voor de verhuur (gratis) geregistreerd is, kan er ieder half jaar een automatische uitwisseling plaatsvinden tussen de Portugese Belastingdienst en de gemeente waar de vakantiewoning is gevestigd en is jouw vakantiewoning bekend.
Zijn er verder nog regels voor het verhuren van de vakantiewoning in Portugal waar je rekening mee moet houden?
Allereerst, op het moment dat jouw registratie goed is ontvangen en alles is akkoord dan ontvang je van de bewuste gemeente per e-mail, een document genaamd ‘enige geldige titel van openstelling voor het publiek’.
Hou er desondanks rekening mee, (komt ook best vaak voor) dat naast de kennisgeving aan de gemeente via registratie, ook het Turismo de Portugal langs kunnen komen met beperkingen of regels voor jouw verhuurbedrijf.
Mocht jou te verhuren woning bijvoorbeeld kenmerken hebben van een echt resort? Dan krijg je met andere regels te maken, denk maar eens aan zaken als hygiëne of brandveiligheid. Het is namelijk zo dat de normale regelgeving geldig is voor gebouwen waar een maximumaantal van 9 appartementen aanwezig zijn. Ben jij de gelukkige eigenaar van meer dan 9 appartementen in 1 gebouw? Dan krijg je te maken met de regels van toeristische vakantiewoningen en kan je het Turismo de Portugal verwachten.
Zo geldt dit ook voor vakantiewoningen en is de maximumcapaciteit van een 1 woning meer dan 9 kamers en in totaal 30 bedden (regels vastgesteld voor een Alojamento Local )? Dan ook krijg je te maken met de regels vanuit Turismo de Portugal. Belangrijk aantal om te weten voordat je jouw Quinta wilt gaan opsplitsen in appartementen of kamers voor de recreatieve verhuur.
Wat is Alojamento Local (AL)?
Alojamento Local oftewel AL is een volgens de lokale/landelijke regels, de kort verblijf verhuur van een vakantiewoning ook wel ‘residentieel toerisme’ genoemd.
Dit betekent, alle soorten accommodaties geschikt voor vakantieverhuur (zoals Airbnb). Dit kunnen appartementen zijn of hele vakantiewoningen. Zelfs kamers met of zonder ontbijt en niet te vergeten hostels zijn een Alojamento Local.
