Toen ik in 2008 mijn eerste appartement kocht in Egmond aan Zee, betaalde ik €165.000. In 2024 heb ik het verkocht voor €415.000.
En in de tussentijd verhuurde ik het aan toeristen.
Toch dacht ik destijds dat schulden slecht waren. Dus ik ging aflossen. Zo snel mogelijk. Achteraf best wel een dure gedachte, want met dat geld had ik ook een tweede of derde woning kunnen kopen.
In deze blog laat ik zien waarom ik nog steeds in stenen geloof. Ook nu je spaargeld krimpt, box 3 rekent met bedachte rendementen en de btw omhoog is gegaan.
Je spaargeld krimpt. Stilletjes.
Volgens het CBS waren de prijzen in 2025 gemiddeld 34,6 procent hoger dan in 2015. Alleen in 2022 al was de inflatie 10 procent.
Wie in 2015 €100.000 op de spaarrekening had staan, kan daar nu nog voor ongeveer €74.300 aan boodschappen, huur en vakanties van kopen. Spaarrente niet meegerekend.
Het getal op je bankafschrift blijft staan. Maar je kunt er elk jaar minder mee.
Mijn overtuiging is simpel: geld wordt minder waard, en stenen kun je niet bijdrukken. En als je een woning verhuurt, verdient hij ook nog voor je.
Wat stenen ons hebben opgeleverd
Ik praat liever over mijn eigen cijfers dan over theorie.
- Appartement Egmond: gekocht in 2008 voor €165.000, verkocht in 2024 voor €415.000.
- Appartement Alkmaar: gekocht in 2017 voor €119.000, verkocht in 2023 voor €215.000.
- Mijn eerste verhuurperiode: in 2008 draaide mijn appartement ongeveer €14.000 omzet in krap 4,5 maand. Terwijl ik zelf op missie in Afghanistan zat.
Inmiddels hebben wij 7 panden met 10 eenheden in 5 landen. Daarvan zijn er 3 nog in aanbouw. Sinds 2008 hebben we meer dan 15.000 gasten ontvangen.
Ook buiten Nederland zie je wat stenen doen. Een appartement in Las Americas op Tenerife kostte in 2015 zo’n €110.000 tot €120.000. Nu ligt dat rond de €260.000 tot €270.000.
Resultaten verschillen per woning, locatie en exploitatie. Maar het patroon is duidelijk.
Hoe box 3 werkt in 2026
Natuurlijk betaal je belasting. Box 3 kijkt in 2026 nog niet naar wat je écht verdient, maar rekent met een bedacht rendement.
Box 3 in 2026 | |
|---|---|
Spaargeld | 1,28% (voorlopig) |
Overige bezittingen, zoals beleggingen en een tweede woning | 6,00% |
Schulden (aftrek) | 2,70% (voorlopig) |
Heffingsvrij vermogen | €59.357 per persoon, €118.714 met fiscale partner |
Schuldendrempel | €3.800 per persoon |
Tarief | 36% |
Over dat bedachte rendement betaal je 36 procent. In 2022 was dat tarief nog 31 procent.
Heb je een hypotheek, dan gaat je schuld van je vermogen af. Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kun je dat aantonen met de tegenbewijsregeling.
Box 3 is gewoon een kostenpost. Die neem je mee in je berekening, net als schoonmaak en onderhoud. Bij ons ligt de bezetting gemiddeld tussen de 80 en 95 procent per jaar, verschillend per woning. Hoe jouw situatie uitpakt, en in welke box je woning valt, laat je altijd checken door een fiscalist.
De btw: van 9 naar 21 procent
Sinds 1 januari 2026 betaal je over vakantieverhuur 21 procent btw, in plaats van 9 procent.
Dat is een flinke stap. Maar het geldt voor iedereen die verhuurt, dus ook voor je concurrenten.
Mijn les: neem de btw mee in je rendementsberekening. Vóórdat je tekent, niet achteraf.
Box 3 vanaf 2028
Het kabinet wil vanaf 1 januari 2028 belasting heffen over je werkelijke rendement in plaats van over een bedacht percentage. De Tweede Kamer heeft het voorstel in februari aangenomen. De Eerste Kamer moet nog beslissen.
Wat het precies voor vastgoed gaat betekenen, weten we pas als de wet er ligt. Reken dus met de regels van nu, en houd die van straks in het achterhoofd.
Over de grens liggen ook kansen
Wij hebben ook woningen in Spanje en Indonesië, en in Indonesië en de Emiraten staan er nog in aanbouw. Waarom? Omdat elk land een andere mix biedt van prijs, rendement en financiering.
In Spanje kun je als buitenlander tot 70 procent financieren. In Indonesië kun je niet lenen, maar liggen de rendementen hoger. Er is niet één beste land. Het hangt af van je doel, je vermogen en of je er zelf ook wilt zitten.
Wel een tip: volg de regels op de voet. In Spanje werd in 2025 een verplicht landelijk verhuurregister ingevoerd, en in 2026 door het Hooggerechtshof weer geschrapt. De regionale vergunning heb je nog steeds nodig. Wie zijn huiswerk doet, weet waar hij aan toe is.
En als het tegenzit?
Eerlijk is eerlijk: ik kocht mijn eerste appartement in 2008, op de piek van de markt. Daarna daalden de huizenprijzen tot 2013, en pas in 2018 stonden ze weer boven het niveau van 2008.
En toch heb ik dat appartement in 2024 verkocht voor ruim het dubbele van wat ik betaalde.
Daarom maken wij altijd een plan A, B en C. Plan A: toeristische verhuur. Plan B: vast verhuren als de toeristen wegblijven. Plan C: verkopen.
Eerst rekenen, dan tekenen
Vastgoed is voor ons de beste manier gebleken om ons geld voor ons te laten werken. Niet omdat het vanzelf gaat, maar omdat het werkt als je de hele som maakt.
- Reken box 3 mee, met de cijfers van nu
- Reken de btw van 21 procent mee
- Houd rekening met een nieuw box 3-stelsel vanaf 2028
- Check de lokale regels, in Nederland én in het buitenland
- Maak een plan B, zodat je rustig slaapt
Niets doen is ook een keuze. Maar je spaargeld wordt er elk jaar een stukje kleiner van.
Wil jij alvast jouw eigen situatie doorrekenen? Dat kan hier.
