In 2008 verhuurde ik mijn eerste appartement in Egmond aan Zee aan toeristen. Zonder vergunning, zonder registratienummer, zonder dat ik wist welke bestemming erop zat. Achteraf bleek er een gemengde bestemming op te zitten. Puur geluk.
Op geluk varen kan in 2027 niet meer. Je hebt een checklist nodig.
Want de vraag "welke vergunning heb ik nodig?" heeft geen landelijk antwoord. Het Rijk geeft gemeenten de gereedschapskist. De gemeente bepaalt wat ze eruit pakt. In de ene gemeente vraag je alleen een registratienummer aan. In de andere heb je ook een vergunning nodig, mag je maar een paar nachten per jaar verhuren of moet je elke boeking vooraf melden.
In deze blog zet ik op een rij wat er speelt, wat er verandert en hoe je in een paar stappen uitzoekt wat voor jouw woning geldt.
Wat er verandert: Europa kijkt mee
Sinds 20 mei 2026 geldt de Europese verordening voor kortetermijnverhuur (EU 2024/1028). Nederland heeft die verwerkt in de Huisvestingswet 2014. De nieuwe Nederlandse verplichtingen gaan in op 1 november 2026. Je verhuurt in 2027 dus voor het eerst een heel jaar onder het nieuwe systeem.
Wat betekent dat voor jou?
- Platforms delen data. Airbnb, Booking en andere platforms leveren elke maand verhuurgegevens aan een centraal digitaal toegangspunt van het Rijk. Gemeenten met een registratieplicht kunnen die gegevens opvragen.
- Zonder nummer geen advertentie. Geldt er in jouw gemeente een registratieplicht? Dan moet het platform controleren dat je registratienummer erbij staat, vóórdat je advertentie online komt.
- De gemeente kan ingrijpen. Klopt er iets niet, dan kan de gemeente je registratienummer maximaal vier weken opschorten of het platform opdragen je advertentie offline te halen.
- Aanvragen gaat digitaal. Een registratienummer moet je digitaal kunnen aanvragen en direct krijgen.
Kort gezegd: de regels in je gemeente worden niet per se strenger. Maar de controle wel. Wat vroeger onder de radar bleef, valt nu op.
De vergunningen en regels die je kunt tegenkomen
Dit zijn de bouwstenen. Niet alles geldt overal. Per gemeente verschilt welke van toepassing zijn.
1. Het registratienummer Veel gemeenten verplichten een registratienummer voor toeristische verhuur. Je vraagt het meestal aan via toeristischeverhuur.nl of de website van je gemeente, met DigiD. Het nummer zet je in elke advertentie. Belangrijk: een registratienummer is geen vergunning. Het betekent niet automatisch dat je ook mag verhuren.
2. De meldplicht per verhuur In een deel van die gemeenten moet je daarnaast elke verhuur vooraf melden. Aankomst, vertrek, aantal nachten. Zo houdt de gemeente bij of je onder het maximum blijft.
3. Een maximum aantal nachten Gemeenten mogen een nachtencriterium instellen voor verhuur van je hele woning. Een paar voorbeelden van nu:
- Amsterdam: maximaal 30 nachten per jaar, en sinds 1 april 2026 maar 15 nachten in een deel van Centrum en de Pijp. De gemeente wil die 15 nachten vanaf 1 januari 2027 ook in de Helmersbuurt invoeren.
- Zandvoort: in 2026 nog 120 nachten, vanaf 1 januari 2027 maximaal 30 nachten.
- Bergen (NH), waar Egmond onder valt: maximaal 63 nachten per jaar.
- De Ronde Venen: maximaal 60 nachten per jaar.
4. Een vergunning vakantieverhuur of B&B-vergunning Sommige gemeenten willen een echte vergunning. Amsterdam bijvoorbeeld voor vakantieverhuur én voor een B&B. Voor B&B's in Amsterdam gelden vanaf 1 januari 2027 extra voorwaarden, zoals dat je de B&B als hoofdbewoner zelf beheert.
5. Een omgevingsvergunning (de bestemming) Sinds de Omgevingswet heet het bestemmingsplan het omgevingsplan. Daarin staat wat je met een pand mag. Heeft je woning alleen de functie "wonen", dan is toeristische verhuur daar soms mee in strijd. In 's-Hertogenbosch heb je bijvoorbeeld voor zowel een B&B als particuliere vakantieverhuur een omgevingsvergunning nodig. Een recreatiewoning heeft een recreatieve bestemming en valt vaak onder andere regels. In Bergen gelden de registratie- en 63-nachtenregels bijvoorbeeld niet voor recreatiewoningen.
6. Brandveiligheid Zorg altijd voor een brandveilige woning: rookmelders, een blusmiddel, een duidelijke vluchtroute. Bij grotere accommodaties komt er meer bij kijken. Verblijven er meer dan 10 personen in een logiesgebouw, zoals een groepsaccommodatie? Dan moet je minstens vier weken voor de start een gebruiksmelding brandveilig gebruik doen bij de gemeente.
7. Toeristenbelasting Bijna elke gemeente heft toeristenbelasting per overnachting. Je meldt je daarvoor aan bij de gemeente of het belastingkantoor dat voor de gemeente werkt.
En dan heb je nog toestemming nodig van...
Naast de gemeente zijn er nog drie partijen die iets te zeggen hebben:
- Je bank. In veel reguliere hypotheekakten staat dat je de woning niet mag verhuren. Check dat vóórdat je je eerste gast ontvangt.
- Je VvE. Woon je in een appartement? Lees de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Sommige gemeenten vragen zelfs om schriftelijke toestemming van de VvE.
- Je verhuurder. Huur je zelf? Dan heb je toestemming van de eigenaar nodig. In Amsterdam mag je een huurwoning van een woningcorporatie bijvoorbeeld helemaal niet voor vakantieverhuur gebruiken.
Ben je ondernemer? KVK en de B&B
Verhuur je je eigen woning of één tweede huis, dan ben je volgens de KVK meestal geen ondernemer. Verhuur je bedrijfsmatig meerdere woningen of bied je diensten aan zoals ontbijt of schoonmaak? Dan moet je je waarschijnlijk wel inschrijven.
Begin je een B&B, dan ben je volgens de KVK waarschijnlijk ondernemer. Serveer je ontbijt, dan heb je een voedselveiligheidsplan (HACCP) nodig. Je houdt een nachtregister bij. En draai je muziek in de ontbijtruimte? Dan heb je een licentie van Buma/Stemra en Sena nodig.
Zo check je in vijf stappen wat voor jou geldt
- Zoek de bestemming op. Ga naar Regels op de kaart in het Omgevingsloket en tik het adres in. Wonen, recreatie of gemengd?
- Lees de regels van je gemeente. Zoek op "toeristische verhuur" plus de naam van je gemeente. Check: registratieplicht, meldplicht, maximum aantal nachten, vergunning en maximum aantal gasten.
- Check of je gemeente een registratieplicht heeft. Kijk op toeristischeverhuur.nl of in het overzicht op volkshuisvestingnederland.nl.
- Vraag het zwart-op-wit. Twijfel je? Mail de gemeente en vraag het antwoord schriftelijk terug. Dat is goud waard als er later vragen komen.
- Regel bank, VvE en belasting. Toestemming van je hypotheekverstrekker en VvE, aanmelding voor toeristenbelasting, en eventueel een KVK-inschrijving.
De tegenkant
Eerlijk is eerlijk: dit is een moving target. Gemeenten passen hun regels regelmatig aan, vaak per 1 januari. Wat ik hier schrijf, klopt op het moment van schrijven (oktober 2026). Maar Zandvoort laat zien hoe snel het kan gaan: van 120 naar 30 nachten in één jaar.
Koop je een woning om te verhuren? Reken dan niet alleen met de regels van nu. Vraag je af wat er gebeurt als het maximum morgen halveert. Daarom maken wij altijd een plan A, B en C: toeristische verhuur, vaste verhuur, of verkopen.
En de boetes zijn niet mals. In Bergen betaal je bij een eerste overschrijding van de 63 nachten € 5.000, en bij een volgende overschrijding € 21.750. Verhuren zonder registratienummer of zonder melding kost daar bij een eerste overtreding € 2.000.
Let op: deze blog is algemene informatie en geen juridisch advies. De regels verschillen per gemeente en veranderen regelmatig. Check altijd de actuele regels bij je eigen gemeente voordat je gaat verhuren of een woning koopt.
Eerst checken, dan verhuren
Vraag 1 is altijd: mag het hier? Pas daarna ga je rekenen.
Wil je niet zelf door elke huisvestingsverordening ploegen? In de BNB Verhuurcursus leren we je stap voor stap hoe je checkt of verhuur mag, hoe je je woning goed op de platforms zet en hoe je rekent met een laag, midden en hoog scenario. Zodat je je eerste gast ontvangt met een gerust hart, en niet op goed geluk zoals ik in 2008.
